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目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施;二是要继续坚持‘房住不炒’;三是加大租赁和保障房力度;四是加大土地供应力度。同策研究预判，在同策重点监测25个热点城市中，‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。在对2019年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞，甚至频繁上演隔空喊话。稳—可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。到年底，1112月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。张宏伟说。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—因城施策、分类指导成为这其中最重要的一环。姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20%30%
"18+X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。高善文对房地产未来趋势表示：我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。中央经济工作会议对2019年房地产定调房住不炒长效机制，提出了因城施策、分类指导，全国住房和建设工作会议则作出了以稳房价稳地价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。而这个稳也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。报告的2.5%并不一定是指下跌，而是说上下浮动的幅度。整体而言，今年111月以来，全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。同策研究院2019年楼市趋势展望指出，2019年各城因城施策，18+X政策或将落地。市场永远是有波动的，所谓的稳，不过是波动没那么明显而已。但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷。7月31日，深圳正式发文加入限售城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的五限严控状态。中国指数研究院研究总监白彦军向时代周报记者进一步解释，但总体而言，2019年房价还是会维持在一个相对稳定的状态，而交易量的回落会更加明显一点。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示。分级来说，2019年三四线城市的房价下行压力会大一点，二线城市受政策持续影响，目前也受到了考验
张宏伟则就此表示，住建部提出了稳房价的要求，而这个稳，不仅仅是稳住不动，而且一二线热点城市要一直上涨，三四线城市则要严防下跌。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。经过一年调控，国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示，11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加，从各级城市来看，2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落，二线城市新房价格涨幅持稳，三线城市环比涨幅回落。政策：因城施策这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。2018年58月，调控潮再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。中国指数研究院认为，2019年全国房地产市场将整体运行承压，在需求端，商品房销售面积将高位回落，其中一线城市销售面积稳中小幅回落的概率较大，二线城市分化显著，三四线城市由于需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大，在价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，但不排除微幅下跌的可能，降幅应该在2.5%以内。全国房地产市场的政策底已经来临。这个幅度也在合理范围之内。中原地产首席分析师张大伟判断。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定向宽松。中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障有效供给。三稳为目标12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议，对2019年的住建工作提出了稳房价稳地价稳预期的三稳总体目标
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